Regularização de imóveis
Contrato de gaveta: como transferir o imóvel para o seu nome sem processo
Resposta direta
Desde a Lei 14.382/2022, quem quitou o imóvel e não conseguiu a escritura pode pedir a transferência direto no registro de imóveis, sem ação judicial. Chama-se adjudicação compulsória extrajudicial.
Comprar um imóvel e nunca conseguir passar a escritura é situação mais comum do que parece. O contrato foi assinado, o preço foi pago, as chaves foram entregues — e o registro continua no nome de outra pessoa. O comprador mora no imóvel há anos, paga IPTU, mas juridicamente não é o dono.
Até 2022, resolver isso significava entrar com ação de adjudicação compulsória e esperar o processo. Hoje existe uma segunda via.
O que é a adjudicação compulsória extrajudicial
A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos. O texto é direto: sem prejuízo da via judicial, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis onde o imóvel está situado.
Na prática, o registrador passa a poder fazer o que antes só o juiz fazia — substituir a vontade do vendedor que não outorga a escritura, e transferir a propriedade a quem já pagou por ela.
O procedimento é semelhante ao da usucapião extrajudicial, criada anos antes pelo art. 216-A da mesma lei, e é regulado em detalhe pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ, nos arts. 440-A e seguintes.
Quando cabe
Três condições precisam estar presentes ao mesmo tempo.
Existe um contrato de promessa de compra e venda ou de cessão. Documento particular serve. Não precisa estar registrado na matrícula: a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça é expressa ao afirmar que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis.
O preço foi integralmente pago. Este é o ponto que mais derruba pedidos, e voltaremos a ele.
O vendedor não outorga a escritura. Recusa, omissão, desaparecimento, falecimento sem inventário concluído — o que caracteriza o inadimplemento da obrigação de transmitir a propriedade.
Um requisito adicional não está no texto do artigo, mas é cobrado na prática: a promessa não pode conter cláusula de arrependimento. Como esse requisito é exigido na ação judicial de adjudicação, entende-se que também se aplica à via administrativa.
Os documentos
O requerimento é feito por advogado, dirigido ao registro de imóveis da situação do imóvel, e instruído com:
- O contrato de promessa de compra e venda ou de cessão, e os instrumentos de cessão posteriores, se o imóvel passou de mão em mão.
- Prova do pagamento integral do preço — recibos, comprovantes de transferência, quitação expressa.
- Ata notarial, lavrada pelo tabelião de notas do município onde está o imóvel, ou onde está a maior parte dele. Nela constam a identificação do imóvel, a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores conforme o contrato, a prova do pagamento e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar o título.
- Comprovante de recolhimento do ITBI.
- Certidões e procuração com poderes específicos.
A ata notarial é a peça central. Ela não estabelece nem confirma propriedade — serve para instruir o requerimento, e é sobre ela que o registrador vai trabalhar. Um detalhe curioso da tramitação: o dispositivo que a exigia chegou a ser vetado quando a medida provisória foi convertida em lei, e o veto foi derrubado pelo Congresso em dezembro de 2022.
A prova do pagamento é o obstáculo real
Vale insistir neste ponto, porque é onde a maioria dos casos trava.
O procedimento extrajudicial tem natureza administrativa e é regido por legalidade estrita. O registrador não tem margem para presumir o que não está documentado. Em julgamento de dúvida registral envolvendo negócio celebrado havia mais de sessenta anos, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve a exigência de prova documental da quitação, recusando expressamente sua substituição por presunção decorrente do tempo decorrido.
A consequência prática: se os recibos se perderam, se o pagamento foi em dinheiro sem comprovante, se o contrato não traz quitação expressa, a via extrajudicial provavelmente não vai funcionar. Na via judicial há espaço para prova testemunhal e para presunções que o cartório não pode acolher.
Levantar essa documentação antes de qualquer coisa é o que separa um procedimento de alguns meses de uma exigência impossível de cumprir depois de já ter havido gasto com ata notarial e emolumentos.
Como corre o procedimento
Protocolado o requerimento, o oficial examina a documentação e promove a notificação do titular registral — o vendedor que consta na matrícula — ou de seus sucessores, para que se manifeste no prazo legal. Não localizado, a notificação se faz por edital.
O silêncio é interpretado como concordância. Havendo impugnação fundamentada, o procedimento extrajudicial é encerrado e a questão se resolve pela via judicial.
Se o oficial formular exigências que o interessado considere descabidas, cabe suscitação de dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos — o registrador leva a questão ao juiz corregedor.
Extrajudicial ou judicial?
A via administrativa é geralmente mais rápida e dispensa o processo, mas é rígida: exige documentação completa e não sobrevive a impugnação.
A via judicial é mais lenta e mais cara, porém admite prova testemunhal, permite discutir quitação controvertida e resolve o caso mesmo com resistência do vendedor.
A escolha se define pela qualidade da documentação disponível, não pela preferência do cliente. Um levantamento honesto dos documentos antes de decidir evita o pior cenário, que é gastar com o caminho administrativo, ver o pedido inviabilizado e ter de começar de novo no Judiciário.
Um alerta sobre a matrícula
Adjudicação resolve a titularidade, não a regularidade física do imóvel. Se a área registrada não corresponde à realidade, se há construção não averbada ou se o lote nasceu de desmembramento informal, esses problemas continuam depois de transferida a propriedade — e podem, inclusive, impedir o registro.
Por isso a análise da matrícula vem antes. Muitos casos exigem retificação de área ou averbação de construção em paralelo, e descobrir isso no meio do caminho custa tempo e dinheiro.
Perguntas frequentes
O contrato de gaveta precisa estar registrado? Não. A Súmula 239 do STJ afasta essa exigência.
Preciso de advogado? Sim. O art. 216-B exige requerimento formulado por advogado.
E se o vendedor morreu ou sumiu? O procedimento continua possível, com notificação dos sucessores ou por edital. O silêncio equivale a concordância.
E se eu não tenho todos os recibos? A prova do pagamento integral é exigência estrita e não se substitui por presunção. Sem ela, a via judicial costuma ser o caminho.
Quanto tempo demora? Não há prazo legal único. Ata notarial, notificação e eventuais exigências costumam levar meses.
Normas citadas: Lei 6.015/1973, arts. 198, 216-A e 216-B · Lei 14.382/2022 · Código Civil, art. 1.418 · Súmula 239 do STJ · Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNJ), arts. 440-A e seguintes
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, nos termos do Provimento nº 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise de um caso concreto.